Anhang

Allgemeine Angaben

Die Joseph-Stiftung mit ihrem Sitz in Bamberg ist unter der Nummer HRA 9587 eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Bamberg.

Der Jahresabschluss wird freiwillig nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB erstellt. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden freiwillig die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften, mit Ausnahme der Angabe nach § 285 Satz 1 Nr. 9 HGB zu den Organbezügen, beachtet.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Diese entspricht den Bestimmungen der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) in der aktuellen Fassung. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungswahlrechte, die nach dem Handelsgesetzbuch vor Inkrafttreten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes zulässig waren, wurden entsprechend Art. 67 EGHGB beibehalten für die Rückstellung für Bauinstandhaltung.
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt. Bei Position:

Immaterielle Vermögensgegenstände

Diese werden mit den Anschaffungskosten angesetzt und
linear mit 33,33 % abgeschrieben. Bei Erwerbskosten bis netto 800,00 € (Trivialprogramme) erfolgt eine sofortige aufwandswirksame Erfassung.

Sachanlagevermögen

Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs-
kosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen und Investitionszuschüsse. In die Herstellungskosten von Baumaßnahmen im eigenen Vermögen werden neben den eigenen technischen Leistungen Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen einbezogen. Im Geschäftsjahr wurden 252,4 T€ Fremdkapitalzinsen für die Bauzeit sowie 525,0 T€ Verwaltungskosten für die Bauvorbereitung und im Bau befindlichen Maßnahmen aktiviert.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie Geschäfts- und anderen Bauten

Die planmäßigen Gebäudeabschreibungen sind auf eine Nutzungsdauer von 40 bis 80 Jahren (linear) abgestellt. Wohnmodule, Betriebseinrichtungen, Garagenbauten und Außenanlagen werden linear mit 3 bis 10 % der Anschaffungs-/ Herstellungskosten abgeschrieben.

Umbau- und Modernisierungskosten verteilen sich bei linearer Abschreibung auf die Restnutzungsdauer. Bei umfassenden Umbauten/ Modernisierungen erfolgt eine Neu­schätzung der Restnutzungsdauer. Nachtragskosten werden auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Bauten auf fremden Grundstücken

Die hier erfassten Kosten für die Umbauten eines Wohn- sowie Gewerbegebäudes werden auf die Restlaufzeit des Pachtvertrages mit 2,55 % abgeschrieben bzw. auf die Restlaufzeit des Mietvertrages mit 5,78 %.

Technische Anlagen

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden entsprechend der Nutzungsdauer linear mit 4,55 %, 5 %, 6,67 %, 10 % und 12,5 % abgeschrieben, Nachtragskosten auf die Restnutzungsdauer.

Andere Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung

Die Abschreibungen erfolgen linear auf die Anschaffungskosten. Die Höhe richtet sich nach der Nutzungsdauer. Die Abschreibungssätze liegen bei 5 bis 33,33 %.

Für abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von netto 250,00 € bis 1.000,00 €, die selbstständig nutzbar sind, wird ein Sammelposten gebildet. Dieser Sammelposten wird auf die Dauer von fünf Jahren linear abgeschrieben und nach diesem Zeitpunkt im Anlagespiegel als Abgang dargestellt.

Finanzanlagevermögen

Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke im Umlaufvermögen sind angesetzt mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gemindert um Wertberichtigungen zur verlustfreien Bewertung oder dem Erinnerungswert für Gewerbeeinheiten, die bis zum geplanten Baubeginn vermietet sind. Eigene technische Leistungen und Verwaltungskosten wurden aktiviert in Höhe von insgesamt 556,6 T€.

Unfertige Leistungen

Ansprüche aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten wurden in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Die noch nicht abgerechneten Leistungen für Baubetreuung werden auf der Basis der vereinbarten Honorare und unter Berücksichtigung des am Bilanzstichtag jeweils erreichten Bauten- bzw. Leistungsstands aktiviert.

Andere Vorräte

Die Bestände für Heizmaterial (Heizöl, Holzpellets) wurden nach der Fifo-Methode bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Bewertung erfolgt zu Nominalwerten. Ausfallrisiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Geldbeschaffungskosten

Disagios, Vorfinanzierungspauschalen, werden in den Abgrenzungsposten auf der Aktivseite aufgenommen und digital bzw. auf die Laufzeit der Zinsfestschreibung verteilt.

Rückstellungen

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen

Für sämtliche Pensions- und Altersversorgungsverpflichtungen sind Rückstellungen gebildet. Diese wurden mit versicherungsmathematischen Gutachten über den nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag (§ 253 HGB) errechnet. Die Bewertung erfolgte nach dem modifizierten Teilwertverfahren. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die Richttafeln nach Heubeck (2018 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte durchschnittliche Abzinsungssatz der vergangenen 10 Jahre von 2,06 % (Stand: 12/2025; angenommene Restlaufzeit: 15 Jahre) zugrunde gelegt. Rentensteigerungen wurden bei den Pensionsverpflichtungen in Höhe von 1,2 % p.a. berücksichtigt. Bei den Altersversorgungszusagen sind Gehaltssteigerungen von 2,5 % p.a. und ein Rentenanpassungstrend von 1 % enthalten. Im Rahmen einer Beteiligungsver­äußerung wurden im Geschäftsjahr 2019 schuldrechtlich Pensionsverpflichtungen übernommen und hierfür ein Gehalts- und Rentenanpassungstrend von 1,0 % angesetzt.

Rückstellungen für Bauinstandhaltung

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB zum 01.01.2010 beibehalten und werden maßnahmenbezogen sowie zum Ausgleich von Mehraufwendungen über den kalkulatorischen Mietanteilen für Instandhaltung verwendet.

Der Verbrauch bzw. die Auflösung der Rückstellung wird unter dem Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen.

Im Geschäftsjahr wurden 231,7 T€ für Mehraufwendungen sowie 47,0 T€ für Objekte, welche im Berichtsjahr verkauft wurden, entnommen.

Sonstige Rückstellungen

Die Berechnung der Rückstellung für Altersteilzeitverpflichtungen erfolgte auf der Grundlage eines Bewertungsgutachtens nach den Vorgaben des IDW (Stellungnahme des HFA vom 19.06.2013). Zugrunde gelegt wurde der von der Deutschen Bundesbank ermittelte durchschnittliche Abzinsungssatz der vergangenen 7 Jahre für eine angenommene Rest­laufzeit von 3 Jahren zum Stand 12/2025 mit 1,84 %. Künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen sind mit 2,5 % berücksichtigt. Ausgewiesen werden die Verpflichtungen aus dem Erfüllungsrückstand sowie den Aufstockungsleistungen.

Die Rückstellung für Jubiläumszahlungen wurde mit einem versicherungsmathematischen Gutachten errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die Richttafeln zur Pensionsversicherung nach Heubeck (2018 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte durchschnittliche Abzinsungssatz der vergangenen 7 Jahre für eine angenommene Restlaufzeit von 15 Jahren mit 2,22 % (Stand: 12/2025) zugrunde gelegt.

Für eingegangene Verpflichtungen aus Langzeitkonten für Versorgungszahlungen von Arbeitnehmern zur Frühverrentung ist ebenfalls ein versicherungsmathematisches Gutachten erstellt worden. Der Rückstellungsberechnung liegen zugrunde die Richttafeln zur Pensionssicherung nach Heubeck (2018 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte durchschnittliche Abzinsungssatz der vergangenen 7 Jahre für eine angenommene Restlaufzeit von 15 Jahren mit 2,22 % (Stand: 12/2025). Künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen sind mit 2,5 % berücksichtigt.

Abgezinst werden die langfristige Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen, die Rückstellung für Gewährleistungen übereigneter Bauträgerobjekte mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr sowie die Rückstellung für Ansparungen von Sabbatical Zeiten mit Restlaufzeiten von mehr als 1 Jahr. Zugrunde gelegt sind hierfür die von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Abzinsungssätze der vergangenen 7 Jahre.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind jeweils mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Bewertungseinheiten

Derivative Finanzinstrumente werden als schwebende Geschäfte grundsätzlich nicht bilanziert. Die zusammengehörigen Grundgeschäfte und derivativen Finanzinstrumente (Zinsswaps) werden zu Bewertungseinheiten nach § 254 HGB zusammengefasst.

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Bilanz

Es erfolgte keine außerplanmäßige Abschreibung von „Bauvorbereitungskosten AV“ im Berichtsjahr (Vj: 347,3 T€ für eine Maßnahme).

Weiterhin erfolgte keine außerplanmäßige Abschreibung von „Geleisteten Anzahlungen AV“ im Berichtsjahr (Vj: 3,5 T€).

Bei den Finanzanlagen gab es einen Abwertungsbedarf in Höhe von 50 T€ für eine Beteiligung.

Ebenfalls gab es im Berichtsjahr keine Wertberichtigung der „Bauvorbereitungskosten UV“ (Vj: 1.557,6 T€). Es wurden jedoch zum Verkauf bestimmte Wohneinheiten aus zwei Bauträgermaßnahmen in Höhe von 7.082,9 T€ in die Wohnbauten AV zum Zwecke der dauerhaften Vermietung übergeben.

In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 12.873,2 T€ (Vj: 12.466,6 T€) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

• Darlehensforderungen gegen verbundene Unternehmen 75.000,00 € (Vj: 75.000,00 €)
• Sonstige Vermögensgegenstände 33.750,00 € (Vj: 48.750,00 €)

Die „Forderungen gegen verbundene Unternehmen“ bestehen im Wesentlichen aus Forderungen aus Ergebnisabführungen in Höhe von 6.070,6 T€ (Vj: 6.414,1 T€).

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellungen mit dem 10-Jahresdurchschnittssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittssatz beträgt  – 55,6 T€. Da es sich um einen negativen Unterschiedsbetrag handelt, besteht zum Bilanzstichtag keine Ausschüttungssperre gem. § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB.

Für schuldrechtlich übernommene Pensionsverpflichtungen ist der Aktivwert einer Rückdeckungsversicherung abgesetzt (71,5 T€). Es verbleibt ein passiver Unterschiedsbetrag von 42,7 T€.

Bei den „Sonstigen Rückstellungen“ wurde die Rückstellung für Langzeitkonten verrechnet mit dem dazugehörigen Guthaben zur Absicherung der Ansprüche (180,7 T€; Vj: 202,0 T€). Es verbleibt ein aktiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 65,4 T€ (Vj: 85,0 T€).

Die Position „Sonstige Rückstellungen“ beinhaltet im Wesentlichen die Rückstellung für:

• erbrachte, noch nicht in Rechnung gestellte Bauleistungen 1.181,3 T€ (Vj: 1.488,5 T€)
• noch zu erwartende Herstellungskosten übereigneter Baumaßnahmen 1.182,1 T€ (Vj: 519,2 T€)
• Gewährleistungen für übereignete Bauträgerobjekte 394,3 T€ (Vj: 488,2 T€)
• unterlassene Instandhaltung 229,1 T€ (Vj: 244,0 T€)
• gesetzlich verpflichtende Instandhaltung 186,0 T€ (Vj: 105,4 T€)
• Personalaufwendungen 428,6 T€ (Vj: 455,7 T€)
• Betriebskosten 169,1 T€ (Vj: 190,2 T€)
• Betriebskostenabrechnung 394,3 T€ (Vj: 385,0 T€)
• Altersteilzeitverpflichtungen 1.386,6 T€ (Vj: 2.119,4 T€)
• Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen 124,9 T€ (Vj: 123,2 T€)

In den „Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen“ ist im Vorjahr ein Betrag in Höhe von 663,0 T€ aus einer noch nicht fällig gewesenen Zahlung in eine Kapitalrücklage enthalten. Die Überweisung in die Kapitalrücklage ist im Berichtsjahr erfolgt, eine Aufrechnung der Verbindlichkeiten erfolgte nicht.

In den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ sind Grunderwerbsteuern für Grundstücksankäufe mit 1,0 T€ (Vj: 1,0 T€) enthalten.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen enthalten periodenfremde Erträge aus der Überzahlung eines Kreditoren in Höhe von 2,5 T€ (Vj: 0,2 T€).

Die Bestandsveränderungen beinhalten im Vorjahr die Wertberichtigung von nicht mehr verwendbaren Planungskosten für eine Bauträgermaßnahme wegen Neuplanung zu Mietwohnungen in Höhe von 1.557,6 T€ (2025: 0,0 T€).

In den „Sonstigen betrieblichen Erträgen“ sind im Berichtsjahr enthalten:

• Entnahmen aus den Rückstellungen für Bauinstandhaltung   mit 278,7 T€ (Vj: 226,0 T€)
• Auflösung von Rückstellungen für Bauträgertätigkeit wegen Fristablauf Gewährleistung in Höhe von 97,6 T€ (Vj: 147,3 T€)
• Auflösung von Rückstellungen für nicht mehr anfallende Baukosten im Bauträger- sowie Baubetreuungsbereich mit 15,1 T€ (Vj: 53,5 T€)
• Erstattungen für Instandhaltungen:
• Versicherungsschäden mit 336,1 T€ (Vj: 163,8 T€)
• Mieterbelastungen mit 73,5 T€ (Vj: 87,1 T€)
• Periodenfremde Beträge in Höhe von 40,1 T€ (Vj: 59,5 T€)
• Erträge aus dem Verkauf von mehreren Grundstücken sowie darauf errichteten Gebäuden aus dem Bestand in Höhe von 2.020,2 T€ (Vj: 0,0 T€)
• Objektbezogene Fördermittel in Höhe von 15,7 T€ (Vj: 51,7 T€)
• Im Vorjahr waren enthalten:
• Schadenersatz nach Wasserschaden eines im Bestand befindlichen Objektes von 53,2 T€
• Erträge aus der Verjährung von Verbindlichkeiten nach Rückabwicklung § 13 b UStG in Höhe von 307,3 T€

In den Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit sind von den Betriebskosten periodenfremd 169,8 T€ (Vj: 23,1 T€).

Im Personalaufwand enthalten sind:

• Entnahmen aus der Rückstellung aus Altersteilzeitverpflichtungen für Aufstockungsbeträge sowie Erfüllungsrückstände mit 756,8 T€ (Vj: 645,7 T€)
• Entnahmen aus der Rückstellung für Langzeitkonten aufgrund Überhangs von Versorgungsauszahlungen im Geschäftsjahr mit 22,0 T€ (Vj: 16,6 T€)
• Einstellung in die Rückstellung für Verpflichtungen aus Vereinbarung Sabbatical in Höhe von 8,4 T€ (Vj: 61,4 T€ Entnahme)
• Zuweisungen zur Pensionsrückstellung mit 182,4 T€ (Vj: 138,4 T€) entsprechend den Bewertungen der versicherungsmathematischen Gutachten
• die Erhöhung der Rückstellung für Resturlaubsansprüche in Höhe von 5,2 T€ (Vj: 11,5 T€ Minderung)
• die Minderung der Rückstellung für Arbeitszeitkonten in Höhe von 11,9 T€ (Vj: 154,8 T€ erstmalig)
• für Aufwendungen aus arbeitsrechtlichen Vereinbarungen außergewöhnlich 800,0 T€ (Vj: 0,0 T€)

Außergewöhnliche Abschreibungen auf Sachanlagen sind im Berichtsjahr nicht enthalten (Vj: 350,8 T€).

Die „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ enthalten im Berichtsjahr:

• Spenden im Rahmen des Stiftungsauftrages 50,3 T€ (Vj: 69,2 T€)

Der Zinsaufwand aus Abzinsung entsprechend den Gutachten verminderte sich auf 40,8 T€ gegenüber dem Vorjahr mit 46,1 T€.

Für das Geschäftsjahr wurden die folgenden Leistungen des Abschlussprüfers im Aufwand erfasst:

• Abschlussprüfungsleistungen – 72,0 T€
• andere Bestätigungsleistungen – 12,2 T€
• sonstige Leistungen – 25,9 T€

Fristigkeit der Verbindlichkeiten

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs- / Herstellungskosten

Nachtragsbericht

• In der Silvesternacht ereignete sich nach 0.00 Uhr ein Wohnhausbrand in einem Bestandsgebäude in Ansbach. Der entstandene Schaden ist durch die Versicherung vollständig gedeckt.
• Für unsere Tochtergesellschaft basis d GmbH wurde für einen Kreditrahmenvertrag eine Bürgschaft übernommen bis zu einem Betrag von 3.800,0 T€ sowie für denselben eine Vereinbarung bezüglich der Ergebnisabführung getroffen, den abgeführten Jahresüberschuss verpflichtend in die Kapitalrücklage der basis d GmbH einzubringen.
• Des Weiteren wurde unserer Tochtergesellschaft basis d GmbH ein kurzfristiges Darlehen in Höhe von 2.700,0 T€ gewährt.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn von 306.712,09 € im Geschäftsjahr 2026 den anderen Gewinnzulagen zuzuführen.

Sonstige Angaben

Passive latente Steuern aus dem höheren Ansatz einer Beteiligung in der Handelsbilanz gegenüber dem Wert in der Steuerbilanz wurden mit aktiven latenten Steuern auf die handels- und steuerrechtlich voneinander abweichenden Wertsätze bei den Grundstücken mit Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten sowie der Pensionsrückstellung, der Rückstellung für Bauinstandhaltung und den sonstigen Rückstellungen verrechnet. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt. Bestehende steuerliche Verlustvorträge können in den nächsten Jahren nicht zur Steuerminderung genutzt werden und wurden daher bei der Berechnung aktiver latenter Steuern nicht berücksichtigt. Der Berechnung der latenten Steuern liegt ein Steuersatz von 29,475 % (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer) zugrunde.

Zugunsten eines Kreditinstituts wurde eine Patronatserklärung abgegeben. Diese dient der Absicherung der Ansprüche aus der Darlehensgewährung in Höhe von 25,4 Mio € für die Finanzierung eines Großbauprojektes in Leipzig unserer Tochtergesellschaft basis d GmbH. Die Patronatserklärung wurde im Jahr 2024 reduziert auf 17,0 Mio € entsprechend der Restschuld des Darlehensvertrages. Die Erklärung ist weiterhin unbefristet und endet mit der vollständigen Rückzahlung des Kredites. Aufgrund langfristig geschlossener Mietverträge mit kirchlichen und sozialen Trägern liegt kein Ausfallrisiko für das Bauprojekt vor, der letzte Bauabschnitt wurde Ende 2024 fertiggestellt. Weiterhin ist die Ertragssituation der basis d GmbH positiv. Verluste werden im Rahmen des Ergebnisabführungsvertrages ausgeglichen.

Gegenüber einem Kreditinstitut sowie einem Bundesland wurden folgende selbstschuldnerische Bürgschaften übernommen:

• In der Heimat wohnen GmbH & Co. KG Pegnitz,
  Teilbeträge aus Wohnungsbaudarlehen gesamt in Höhe von 374,8 T€
• basis d GmbH Dresden,
  Sicherung mögliche Kaufpreisnachzahlung für ein Bauträgerobjekt bis zu 100,0 T€

Mit einer Inanspruchnahme der Bürgschaften wird aufgrund der positiven wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft bzw. der Vermietungssituation in Pegnitz nicht gerechnet.

In der Bilanz nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen aus:

• Bauverpflichtung für Neubauvorhaben:
• erwartete Kosten 6.289,9 T€
• (beabsichtigte Fremdmittelaufnahmen 12.953,1 T€)
• Leasingverpflichtungen, Mieten für Betriebs- und Geschäftsausstattung, Fuhrpark sowie IT-Cloud/Lizenzen (Restlaufzeit der Verträge 0 bis 5 Jahre):
• Gesamtbetrag 1.230,3 T€
• Mieten für Büro- und Lagerräume
• (Restlaufzeiten 1, 3 Jahre bzw. unbefristet):
• Gesamtbetrag 55,9 T€
• Miete/Pacht für Wohngebäude und Gewerbeobjekt
• (Vertragsrestlaufzeiten 2, 3, 10 und 20 Jahre):
• Gesamtbetrag 419,5 T€
• Erbbauzinsen
• (Restlaufzeiten 11 bis 91 Jahre):
• Gesamtbetrag 13.309,6 T€

Es besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung aufgrund der Zusatzversorgung von Arbeitnehmern der Gesellschaft. Die Zusatzversorgung regelt sich nach der Satzung der Zusatzversorgungskasse. Die Gesellschaft ist hierzu Mitglied bei der Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden. Für das Jahr 2025 beträgt der Umlagensatz 7,75 % (3,75 % + 4 % Zusatzbeitrag) plus 9 % Zusatzumlage bei Überschreiten der Grenzwerte gemäß § 62 Abs. 4 der Satzung der Zusatzversorgungskasse. Für das Jahr 2026 ist mit konstanten Umlagesätzen zu rechnen.

Die Summe der umlagepflichtigen Löhne und Gehälter beträgt 9.032,6 T€. Die Versorgungsverpflichtung betrifft zum Bilanzstichtag 166 Arbeitnehmer.

Zum 31.12.2025 werden Mietkautionen in Höhe von 5.896,1 T€ auf zwei Treuhandkonten verwaltet.

Derivative Finanzinstrumente

Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei variabel verzinslichen Bankverbindlichkeiten werden derivative Finanz-instrumente (Zinsswaps) eingesetzt.

Die variabel verzinslichen Bankverbindlichkeiten bestehen in Form von gleichartigen Geldmarktdarlehen bei einem Kreditinstitut, die im 3-Monats-Turnus prolongiert werden und haben zum 31.12.2025 einen Buchwert von 26.706,7 T€.

Als Sicherungsgeschäfte werden eine Zinsswapvereinbarung zu einem Festzinssatz von 4,00 % über derzeit nominal 10.311,2 T€ mit einem Marktwert zum 31.12.2025 von – 769,8 T€ und eine Zinsswapvereinbarung zu einem Festzinssatz von 3,26 % über derzeit nominal 3.547,7 T€ mit einem Marktwert zum 31.12.2025 von – 131,6 T€ eingesetzt.

Die Zinsswaps tauschen die oben angegebenen Festzins-sätze gegen den 3-Monats-Euribor. Da sich die Zinssatzfestlegung für die Geldmarktdarlehen ebenfalls am Euribor als Referenzzinssatz orientiert und auf die Übereinstimmung der Zinssatzänderungen sowie der Zinsanpassungstermine von Geldmarktdarlehen und Zinsswaps geachtet wird, wird die Sicherungsbeziehung als effektiv eingestuft.

Das Volumen der Geldmarktdarlehen liegt zum Bilanzstichtag deutlich oberhalb der Bezugsbeträge der Zinsswaps. Es ist beabsichtigt, ein Darlehensvolumen mindestens in Höhe der sich im Zeitablauf reduzierenden Bezugsbeträge der Zinsswaps aufrechtzuerhalten.

Die Geldmarktdarlehen werden zum 31.12.2025 bis zur Höhe der Bezugsbeträge der Zinsswaps (13.858,8 T€) in die Bewertungseinheit (Portfolio-Hedge) einbezogen. Die
Sicherungsgeschäfte werden vollständig in die Bewertungseinheit einbezogen, da in dieser Höhe bis zum Ende der Laufzeit der Zinsswaps gegenläufige Zahlungsstromänderungen erwartet werden.

Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheiten erfolgte über die Einfrierungsmethode.

Den angegebenen Marktwerten liegt eine Bestätigung der Bank zum 31.12.2025 zugrunde. Die Ermittlung der Marktwerte erfolgte auf Basis aktueller Marktdaten unter Verwendung marktüblicher Bewertungsmethoden (Diskontierungs­methode für unbedingte Geschäfte).

Übersicht der derivativen Finanzvereinbarungen

Start-Ende-Datum	Art	Nominalbetrag	Marktwert
		in T€	in €
30.09.2016–30.09.2031	SWAP	10.311,2 1)	– 769.778,56
30.09.2017–30.09.2031	SWAP	3.547,7 1)	– 131.638,83

Erläuterungen
¹⁾ Darlehensrestwerte unter Berücksichtigung der Tilgungen zum 31.12.2025: 26.706,7 T€

Beteiligungen

Personal

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2025 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer (VZ = Vollzeit, TZ = Teilzeit) betrug (ohne Vorstand):

• kaufmännische Mitarbeiter – 62 VZ – 32 TZ
• technische Mitarbeiter – 28 VZ – 10 TZ
• Hausbetreuer, Reinigungskräfte, etc. – 10 VZ – 2 TZ

Insgesamt waren es 100 vollzeitbeschäftigte und 44 teilzeitbeschäftigte Arbeitnehmer. Außerdem wurden durchschnittlich 5 Auszubildende beschäftigt und 4 Minijobber.

Mitglieder des Vorstands

• MSc. Real Estate Dipl.-Ing. Andreas F. Heipp, Bamberg,
• verantw. für: Wohnen (Eigen- und Fremdverwaltung), Geschäftsbesorgungen (außer KWS Regensburg), WEG-Verwaltung, Bestandsentwicklung
• Dipl.-Ing. Josef Weber, Nürnberg, Architekt und Stadtplaner,
• verantw. für: Wohnen (Eigen- und Fremdverwaltung), WEG-Verwaltung, Beteiligungen, Personal und
• Organisation (Austritt zum 31.03.2025)
• Markus Jakob, Litzendorf, Immobilienfachwirt,
  verantw. für: Planen und Bauen, Bauträgergeschäft, kaufm. Projektsteuerung, Geschäftsbesorgung KWS Regensburg (Eintritt zum 01.09.2025)
• Beide Vorstände sind gleichermaßen verantw. für: Finanzen, Accounting, Controlling, Personal sowie ICT und ERP.

Mitglieder des Stiftungsrats

• Dr. Hubert Schiepek, Bamberg, Domdekan, Offizial,
  Vorsitzender
• Dr. Wolfgang Pößl, Nürnberg, Wirtschaftsprüfer/Steuerberater, stellv. Vorsitzender
• Jürgen Oehm, Coburg, Architekt i.R.
• Dr. Johannes Siedler, Bamberg, Rechtsdirektor i. K.,
  Erzbischöfliches Ordinariat Bamberg
• Wolfgang Streller, Feucht, Bankfachwirt, Filialdirektor
• Wilhelm Wenning, Bayreuth, Regierungspräsident a.D.
  (Austritt zum 02.02.2026)
• Prof. Dr. Markus Brautsch, Greding, Physiker, Hochschullehrer, Geschäftsführer
• Dipl.-Kfm. Timo Kremer, Bamberg, Wirtschaftsprüfer/Steuerberater
• Maria Fehringer, Bamberg, Bauzeichnerin, Vorsitzende des Betriebsrats der Joseph-Stiftung (Eintritt zum: 01.10.2025)

Bamberg, 30. Juni 2026

Andreas F. Heipp & Markus Jakob